Allemagne - Services de recherche et développement et conseil associé - Projet de recherche pour l'évaluation de la loi allemande sur la répartition des frais d'intermédiation dans les contrats d'achat immobiliers résidentiels

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I 2020, Nr. 28) ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes war die Einführung von Änderungen im Maklerrecht, mit denen durch bundesweit einheitlich verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöht und insbesondere Verbraucherinnen und Verbraucher als Käufer von Wohneigentum vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt werden sollten. Kernbestandteil des Gesetzes war ein Verbot der vollständigen oder überwiegenden Abwälzung von Maklerkosten auf eine Partei des Kaufvertrages, sofern auf der Käuferseite ein Verbraucher oder eine Verbraucherin steht. Dieses Verbot wurde unabhängig davon, ob beide oder nur eine der Parteien des Kaufvertrages auch Vertragsparteien des Maklervertrages sind, eingeführt. Für den Fall eines (Makler-)Vertragsschlusses nur zwischen einer der Parteien des Kaufvertrages und dem Makler/der Maklerin wurde für die (vertragliche) Weitergabe der Maklerkosten eine maximale Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns festgesetzt. Zur Absicherung der vorgenannten Regelung wurde gesetzlich festgelegt, dass im Falle der Weitergabe der Maklerkosten auf die Partei, die den Maklervertrag nicht abgeschlossen hat, die Zahlung des Maklerlohns erst dann fällig wird, wenn die andere Partei nachgewiesen hat, dass sie ihrer Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist. Ebenso wurde für den Fall, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer Vertragspartner des Maklervertrags sind, eine hälftige Kostentragung gesetzlich festgelegt. In der Begründung des Regierungsentwurfs des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde angekündigt, dass beabsichtigt ist, die geänderten Vorschriften nach spätestens fünf Jahren zu evaluieren (Bundestagsdrucksache 19/15827, Seite 18). Gegenstand der Evaluierung soll die Überprüfung sein, ob die mit der Neuregelung verfolgten Ziele erreicht worden und welche Nebenfolgen gegebenenfalls eingetreten sind. Insbesondere soll anhand der tatsächlichen Entwicklung des Marktes für Wohnungen und Einfamilienhäuser überprüft werden, ob auf Käufer dieser Immobilien weiterhin Maklerkosten abgewälzt werden, die vorrangig im Interesse des Verkäufers entstanden sind. In diesem Zusammenhang soll anhand der Marktentwicklung im Bereich der Makler auch festgestellt werden, wie sich die Vorschriften über die Verteilung des Maklerlohns auf die Höhe der üblichen Vergütung und die Nachvollziehbarkeit der Preisbildung ausgewirkt haben. Die Evaluierung soll auf der Grundlage von Wohnungsmarktrohdaten (insb. die Kaufpreise der betreffenden Immobilien), einer Befragung der relevanten Marktteilnehmer (Käufer, Verkäufer und Makler) sowie Mitgliedern der betroffenen juristischen Professionen erfolgen. Der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin hat selbständig ein Forschungskonzept zu erstellen. Anhand der Leistungsbeschreibung werden die Forschungsthemen, -fragen, sowie gewisse methodische Ansätze - nicht abschließend - vorgegeben. Auf dieser Grundlage sind innovative Lösungsvorschläge zu erarbeiten und somit wesentliche eigene Beiträge zur strukturierten Gestaltung der Leistung zu erbringen. Es wird eine konzeptionelle Lösung im Sinne von § 14 Abs. 3 Nr. 2 VgV erwartet. Die Leistung soll als ein Gesamtauftrag vergeben werden. Einzelheiten sind den Vergabeunterlagen zu entnehmen.