Allemagne - Travaux de construction immobilière - Investisseur et exploitant pour un établissement d'hébergement / un hôtel avec offre événementielle sur l'île de Langeoog

Investor und Betreiber für einen Beherbergungsbetrieb / ein Hotel mit Veranstaltungsangebot auf der Insel Langeoog Gegenstand der Ausschreibung ist die Planung, Errichtung und der Betrieb eines Gebäudekomplexes mit Beherbergungs- und Veranstaltungsfunktion auf einem gemeindeeigenen Grundstück einschließlich der Umsetzung eines städtebaulichen Konzepts im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Auftrag wird im Wege eines Generalübernehmermodells vergeben. Die Inselgemeinde beabsichtigt mit diesem Projekt insbesondere die Förderung des Tourismus sowie die langfristige Sicherung eines Veranstaltungsorts für kulturelle und öffentliche Zwecke auf Langeoog. Zu diesem Zweck soll durch die Inselgemeinde mit dem ausgewählten Bieter oder dessen Projektpartner entweder ein Grundstückskaufvertrag über die Flurstücke 4/184 der Flur 1 und 1/4 der Flur 5 der Gemarkung Langeoog oder alternativ ein Erbbaurechtsvertrag über dieselben Flächen mit einer Laufzeit von 50 Jahren abgeschlossen werden. In beiden Varianten ist der Erwerb bzw. die Bestellung des Erbbaurechts mit einer verbindlichen Investitionsverpflichtung zur Planung, Errichtung und zum dauerhaften Betrieb des vorgenannten Gebäudekomplexes verbunden. Das rund 8.697 Quadratmeter große Areal ist mit einem städtebaulich, architektonisch und funktional integrierten Bauensemble zu entwickeln, das insbesondere folgende Nutzungen umfasst: Beherbergung (z. B. Hotel oder Ferienwohnungen), ein Veranstaltungsbereich für 400 bis 500 Personen mit Bühne, Tontechnik und Nebenräumen, gastronomische Einrichtungen sowie optional kleinteiliger Einzelhandel. Die Planung und bauliche Umsetzung des Vorhabens erfolgen auf Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, dessen Aufstellung die Inselgemeinde betreiben wird, sobald die Vorhabenplanungen hinreichend konkretisiert sind. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die dafür erforderlichen Vorbereitungen in eigener Verantwortung zu erbringen. Die Einzelheiten werden in einem städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB geregelt, der insbesondere die Kostenübernahme, die Einbindung in das Planverfahren sowie die Sicherung öffentlich-rechtlicher oder grundbuchlicher Nutzungsrechte umfasst. Ein räumlich zu bezeichnender Teilbereich des Flurstücks 4/184 ist von der Veräußerung bzw. der Erbbaurechtsbestellung ausgenommen und verbleibt als Veranstaltungsbereich im Eigentum der Inselgemeinde. Auf dieser Fläche ist durch den Auftragnehmer ein eigenständig nutzbarer Veranstaltungsbereich zu schaffen. Dieser ist baulich und betrieblich so auszugestalten, dass eine eigenständige Erschließung, technische Unabhängigkeit und selbstständige Nutzung gewährleistet sind. Der Betrieb des Veranstaltungsbereichs obliegt dem Auftragnehmer auf Grundlage eines gesondert abzuschließenden Mietvertrags. Dem Auftragnehmer steht es frei, den Veranstaltungsbereich entweder durch umfassende bauliche Sanierung des bestehenden "Haus der Insel" oder durch einen vollständigen Neubau zu realisieren. Die architektonische und funktionale Einbindung in das Gesamtvorhaben liegt im planerischen Gestaltungsspielraum des Auftragnehmers, sofern die genannten Anforderungen an Eigenständigkeit und Nutzbarkeit gewahrt bleiben. Die Inselgemeinde beteiligt sich an den Herstellungskosten des Veranstaltungsbereichs im Wege einer investiven Kostenbeteiligung. Zuschlagsvoraussetzung ist die verbindliche Erklärung des Bieters, im Fall des Zuschlags zum Abschluss folgender, aufeinander abgestimmter Verträge bereit zu sein: 1. Grundstückskaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag mit verbindlicher Investitionsverpflichtung, Fristenregelungen und einer Nutzungsbindung über 50 Jahre (Vertragsentwurf wird Bestandteil der Vergabeunterlagen und ist Verhandlungsgegenstand; der Vertrag wird unmittelbar nach Zuschlagserteilung notariell beurkundet); 2. Mietvertrag über den auf dem gemeindeeigenen Grundstück zu errichtenden Veranstaltungsbereich, einschließlich einer Bauverpflichtung des Auftragnehmers, Regelungen zur investiven Kostenbeteiligung der Inselgemeinde sowie zur Nutzung und zum Betrieb durch den Auftragnehmer (Vertragsentwurf wird als Teil des Grundstückskaufvertrages bzw. Erbbaurechtsvertrages Bestandteil der Vergabeunterlagen und ist Verhandlungsgegenstand); 3. Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB, der nach Zuschlagserteilung auf Grundlage der vom Auftragnehmer zu erarbeitenden Planung in enger Abstimmung mit der Inselgemeinde (Vertragsentwurf wird als Teil des Grundstückskaufvertrages bzw. Erbbaurechtsvertrages Bestandteil der Vergabeunterlagen); Der Grundstückskauvertrag bzw. Erbbaurechtsvertrag Vertrag muss unmittelbar nach Zuschlagserteilung notariell beurkundet werden. Der städtebauliche Vertrag gemäß § 11 BauGB wird nach Zuschlagserteilung zunächst in Abstimmung mit dem Auftragnehmer auf Grundlage des von ihm zu entwickelnden Vorhaben- und Erschließungsplans erstellt, sobald die Planungen hinreichend konkretisiert sind. Alle Vertragsbeziehungen zwischen der Inselgemeinde Langeoog und den privaten Projektbeteiligten sind marktüblich auszugestalten. Dies gilt insbesondere für die entgeltliche Überlassung von Grundstücksflächen durch Kauf oder durch Bestellung eines Erbbaurechts. Ein Verkauf unterhalb des Verkehrswerts oder die Einräumung eines Erbbaurechts zu nicht marktüblichen Bedingungen ist ausgeschlossen. Maßgeblich ist der jeweils bei Abgabe des letztverbindlichen Angebots geltende Bodenrichtwert, wie er vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Landkreis Aurich festgestellt wurde. Für die Ableitung eines marktgerechten Erbbauzinses ist der maßgebliche Bodenrichtwert unter Anwendung eines sachgerechten Kapitalisierungszinssatzes anzusetzen.